Liebe Forumsteilnehmer,
ich habe folgende Fragen, tut mir leid für den langen Text. Beim aufmerksamen Lesen dieses Forums habe ich keine vergleichbare Frage gefunden. Ich würde mich über kompetente Antwort freuen. Ich versuche, den Fall so genau als möglich zu schildern, bin mir aber bewußt, daß es sich nur um eine (subjektive) Schilderung mit Worten handelt und daß alle Antworten nur unverbindlich und ohne Gewähr gegeben werden können. Vielen Dank!
Zur ersten Frage: bezüglich vieler Regelungen im Immobilienbereich (Regelung von Fluchtwegvorschriften, Hausordnungen, Kündigungsgrundlagen von Mietverträgen, ...) wird, wenn ich das richtig verstanden habe, eine Unterscheidung getroffen zwischen Wohnhäusern mit nur 2 Wohneinheiten und Wohnhäusern mit mehr als 2 Einheiten. Angenommern, man hätte ein Haus oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 3 Wohnungen besteht. Bautechnisch handelt es sich um ein einziges Haus, aber eine der drei Wohnungen hat einen ganz eigenen Eingang mit eigener Hausnummer, die anderen beiden Wohnungen teilen sich einen zweiten Hauseingang, ebenfalls mit eigener Nummer.
Frage: welches Recht im Sinne der obigen Ausführungen gilt hier für die beiden Wohnungen, die sich einen Eingang teilen? Zum Beispiel: würde eine Hausordnung, die im Einvernehmen aller Eigentümer nur für die beiden Zusammen-Wohnungen gelten soll, auch nur für diese aufgestellt werden können, oder wäre die dritte separate Wohnung trotzdem formell an so eine Hausordnung gebunden? Falls nicht, hätte der Eigentümer der separaten Wohnung überhaupt ein Stimmrecht beim Beschluß einer Hausordnung, die nur für die beiden Zusammen-Wohnungen gelten soll?
Zur zweiten Frage beziehungsweise Hintergrund der ersten Frage:
Es geht jetzt nur um die beiden Zusammen-Wohnungen. Angenommen, eine der beiden Wohnungen ist vom Eigentümer, die andere von einem Mieter bewohnt (diese andere Wohnung gehört einem anderen Eigentümer als dem, der selbst hier wohnt). Die gemeinsame Hauseingangstüre führt über zwei, drei Stufen auf einem etwa 3 Meter langen Weg durch eine kleine Art Vorgarten (der allerdings gepflastert ist), dann kommt als Abschluß des Grundstücks ein Gartenzaun, in dem sich eine Gartentür befindet. Die Wohnungsklingeln sowie die Gegensprechanlage mit Videokamera befinden sich zum Gehweg hin neben diesem Gartentor, nicht an der Hauseingangstüre. Der Mieter ist nun der Meinung, es wäre ihm zu viel Aufwand, immer das Gartentor in das Schloß zu ziehen, da er es dann beim Heimweg immer mit dem Schlüssel öffnen muß (er müßte ja nach 3 Metern sowieso den Schlüssel zücken, um die Haustüre zu öffnen - hier ist der Mieter allerdings wie der Eigentümer der Meinung, daß die Haustür immer ins Schloß gezogen sein sollte). Der Eigentümer hingegen ist der Meinung, da sich die gesamte Klingelanlage inklusive Sprech- und Videoteil neben dem Gartentor befinden, sollte dieses auch immer zumindest in das Schloß gezogen sein, damit kein ungebetener Besuch bis vor die Haustür laufen kann, wo er nicht mehr über die Anlage zu sehen und zu sprechen ist. Außerdem ist der kleine beschriebene Vorplatz zwischen Haustür und Gartentür das Sondereigentum des selbst wohnenden Eigentümers, der auch verhindern möchte, daß zum Beispiel Hunde auf dem Vorplatz ihr Geschäft verrichten (was allerdings tatsächlich noch nicht vorgekommen ist, soweit das beurteilt werden kann). Der Eigentümer schließt, wenn er das Gartentor offenstehen sieht, dieses immer mit dem Schlüssel ab. Deshalb bringt der Mieter an dem Gartentor einen Aufkleber an, nachdem das Abschließen von Räumen aufgrund der Brandschutzverordnung verboten ist.
Frage(n): Ist die Brandschutzverordnung in diesem Fall relevant (angenommen, es handelt sich um bayerisches Baurecht)? Kann der Mieter rechtlich erzwingen, daß auch die Gartentür stets geöffnet oder zumindest nicht durch Umdrehen des Schlüssel verschlossen sein darf? Kann man über eine Hausordnung regeln, daß das Gartentor stets geschlossen sein muß? Kann man über eine Hausordnung regeln, daß das Gartentor, zum Beispiel ab einer bestimmten Zeit, außerdem durch Drehen des Schlüssels verschlossen sein muß? Kann man dies auch für die Hauseingangstüre machen? Wie müßte so eine Hausordnung in dem dargestellten Fall mit den drei Wohnungen, eine separat, aufgestellt werden? Hat der Mieter eine Chance, rechtlich eine komplett offene oder zumindest nie durch Drehen des Schlüssels verschlossene Gartentür durchzusetzen?
Hinweis 1: Die Wohnnug des Mieters verfügt als Erdgeschoßwohnung über vermutlich drei, mindestens aber zwei Fluchtwege: 1. die gemeinsame Haustür, 2. die Tür zu einem kleinen Garten (Sondereigentum der Wohnung des Mieters), 3. raumhohe Fenster im Souterrain der Mietwohnung (nicht nur ein Lichtschacht, sonder echt eine schräge Böschung, über die man ebenfalls in den kleinen Sondereigentumsgarten gelangt, wenn auch mit etwas Klettern).
Hinweis 2: In der Teilungsurkunde ist niedergelegt, daß das Stimmrecht gemäß den Tausendstel-Anteilen ausgeübt wird. Der selbst wohnende Eigentümer verfügt wegen seiner sehr großen Wohnung über knapp zwei Drittel des gesamten Anwesens, er kann also im Alleingang alles beschließen, was er will. Muß er fürchten, daß beispielsweise eine Hausordnung in seinem Sinne ihm als Mißbrauch dieses Umstandes ausgelegt wird? Diese Situation war übrigens schon so gegeben, bevor der Eigentümer seine Wohnung erworben hat, er ist also in bestehende Verhältnisse eingetreten und hat nicht etwa auf deren Eintreten hingewirkt.
Vielen Dank für Ihre endlose Geduld mit diesem Text,
vielen lieben Dank für Antworten.
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Ich werde ständig gezwungen das Tor abzuschließen!!!!
